別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 笛吹 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -10 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市境川町小黒坂字宝塚１０６番 ②地積 　(㎡) 862   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 南甲府 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 南甲府駅南東方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の劣る農家住宅であり、過疎・高齢化が進行していることから、需要は減少傾向にある。地価は下落 傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね笛吹市を中心として、峡東地域一円の農家住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び広く甲府盆 地一円に勤務先を有する勤労者層であると認められるが、少なからず地縁・血縁を有する者に限られると判断されおり 、地縁選好性の強い地域であることから、需要は極めて弱い。取引は物件の地積が大きいため、総額がやや嵩んでしま い、市場性も弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする地域であり、生活利便性が劣ることから、アパート立地はほとんど見られない。したがって、賃 貸市場が未成熟であるので、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が圧倒的であることから、 比準価格を標準とし、代表標準地との価格バランスにも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [154.4] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響が緩和される中で、緩やかに持ち直してい る。 農家住宅地域であり、新規の転入者は全く見 られず、需要は低迷している。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％