別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 笛吹 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -7 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市一宮町金田字東畑町１１２３番２ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 家住宅も見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 山梨市 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 山梨市駅南方 4.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地で格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。需要が弱く、人口も減少して いることから、地価の下落傾向はしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笛吹市及び隣接する山梨市、甲州市を含む峡東地域の住宅地である。中心となる市場参加者は、当該地 域に地縁・血縁関係がある個人である。一部で分譲地等の供給はみられるものの、供給数は少なく、若年層を中心に利 便性が良い甲府市周辺部への流出傾向がみられることから、需要は低調で、長期的な地価の下落傾向が続いている。中 心となる価格帯は、更地で総額５００万円前後、建物付きの分譲地で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆どみられず、自己利用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 試算しなかった。比準価格で採用した取引事例は、近隣地域の標準的使用の不動産と類似の地域のものを採用しており 現実の不動産市場を反映した説得力がある価格であると判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を 採用して、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [163.8] [101.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 分譲地の需要がある石和町や春日居町の一部 では開発が旺盛であるが他の地域の不動産は 需給とも低調で下落傾向が続いている。 分譲地の散発的な開発はみられるが、需要は 低調で、下落幅は小さいものの依然として下 落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％