別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 笛吹 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外 ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅を 中心とする既成住宅 地域 北東4.4m市道 水道 春日居町 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 春日居町駅東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の農家住宅を中心とする在来の住宅地域で農家住宅の需要が低調であるため地価は下落傾向であるが、規 模が小さい一般住宅の利用が増えており、地価の二極化傾向がみられ、この傾向は今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は峡東地域の農家住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁・血縁関係がある個人で、外部からの 転入は、一部の分譲地を除いて殆どみられない。農業後継者の不足と高齢化で農家住宅地の需要は減退傾向が続いてお り、地価水準も長期に下落が続いている。また、農家住宅の跡地が分割されて分譲地として開発される傾向もみられ、 徐々に混在化が進行しており、画地条件により二極化しており価格差が大きくなる傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地のため、賃貸市場が形成されておらず、比隼価格のみの試算となった。比隼価格は採用し た取引事例のうち農家住宅地の事例を重視して求めており、農家住宅地に対する不動産市場を反映した説得力がある価 格で信頼性が高い。以上より、周辺地域の公示価格等との均衡にも留意のうえ、比隼価格を採用し、単価と総額との関 連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給の中心が分譲地であるため、同一近隣地 域内に農家住宅と分譲地が混在し、画地規模 や条件により価格差が大きくなる傾向にある 。 駅に比較的近く、一般住宅の利用が増加して いるが、中心となる農家住宅の地価は需要の 減退から下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％