鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲斐 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６１９２１０ -44007	甲斐市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4.8m市道、中間画地		工業 (200)
b	１２２０８１９２１０ -40982	甲斐市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4.2m市道、南東4.2m、二方路		１住居 (168)
c	１２２０７１９２１０ -38199	甲斐市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		１住居 (200)
d	１２２０６１９２１０ -44073	甲斐市		更地	（　）	長方形	南4m市道、東3.7m、角地		１低専 (50,80)
e	１２２０６１９２１０ -43748	甲斐市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,648	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,517	100 [ 114.7]	37,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,700
b	(　 ) 45,479	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,022	100 [ 113.5]	38,786		39,600
c	(　 ) 39,351	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	41,256	100 [ 115.0]	35,875		36,600
d	(　 ) 40,990	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	38,554	100 [ 98.0]	39,341		40,100
e	(　 ) 47,670	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,479	100 [ 128.8]	36,863		37,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,100 円／㎡]

甲斐 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,578,853	554,489	2,024,364	1,957,780	66,584	（　0.9695） 64,553	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,344,854 円　　　　（　 5,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲斐 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	Ｗ2	154.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	263 ㎡	12.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積３８．５㎡（２ＤＫ）・駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.00	100.0	77.00	1,327	102,179	1.0	102,179
							1.0	102,179
2～ 2	居宅	77.00	100.0	77.00	1,340	103,180	1.0	103,180
							1.0	103,180
～

～

～

計		154.00	100.0	154.00		205,359		205,359
								205,359

⑨年額支払賃料	205,359 円　×　12ヶ月　＝　 2,464,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,464,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 130,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,477,893 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	205,359 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 205,359 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,578,853 円　　　　（　 9,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２１０　　　　-24503	1,465 ( 1,405)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,398 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｄ２２１０　　　　-23003	1,276 ( 1,275)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,325
c	Ｄ２２１０　　　　-23001	1,260 ( 1,260)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,393

甲斐 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,600 円	24,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	247,789 円	2,608,308　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,400 円	24,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,489 円　（　　　　　　 2,108 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,957,780 円（　　　　　 7,444 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,578,853 円
②総費用	554,489 円
③純収益　①－②	2,024,364 円
④建物等に帰属する純収益	1,957,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,344,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,110 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
甲斐 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲斐 -5

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　森本　武則

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲斐市西八幡字金山６２５番４				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	竜王 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

竜王駅南西方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

竜王中学に比較的に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。特段の変動要因も見られず当面は現
状維持と予測する。地価は、比較的に安定して推移するものと判定される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,780 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、甲斐市及び周辺市町の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、甲府市並びに甲斐市等に所在する企業
、団体等に勤務する第１次取得者層で、他市からの転入も認められる。当該地区は、竜王中学等の公益施設にも近い中
規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、生活上の利便性、住環境は比較的良好であり、需要は比較的に安定して推
移している。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が市場の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲斐市西八幡地区北部を代表する中規模一般住宅が多い住宅地域である。収益物件も存するが、低層の賃貸住宅が多く
収益性が低いため比準価格に比較して収益価格は低位に試算された。以上から、実際の市場で成立した信頼性の高い比
準価格を標準として、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、過去からの経緯並びに今後の需給動向等
も踏まえ、周辺標準地との均衡にも留意し、単価と総額との関係にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲斐 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[108.1]

[102.0]
100

37,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲府市のベットタウン的性格から分譲地需要
は根強い。ミニ開発が多い結果、街区未整備
地区が多く住宅地としての熟成度は高くない
。

周辺では宅地分譲も見られ、相応の宅地需要
が認められる。徐々に住宅地域として熟成す
ることが予想される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲斐 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９１９２０１ -35179	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１２２０７１９２１４ -38109	中央市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南2m、角地		１住居 (60,200)
c	Ｂ２２１０ -19029	甲府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、東4m、角地		１住居 (60,160)
d	Ｄ２２０８ -25002	甲斐市		更地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１２２０８１９２０１ -41185	甲府市		貸家建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、南2m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,457	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,345	100 [ 96.7]	38,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 28,133	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	38,175	100 [ 100.0]	38,175		38,900
c	(　 ) 41,804	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	38,365	100 [ 103.8]	36,961		37,700
d	(　 ) 42,857	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,891	100 [ 115.2]	36,364		37,100
e	(　 ) 38,915	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	45,424	100 [ 118.5]	38,332		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.8
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,100 円／㎡]

甲斐 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の住宅地域であるため、求めることが出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,567,864	551,036	2,016,828	1,941,600	75,228	（　0.9695） 72,934	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,519,458 円　　　　（　 5,780 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲斐 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	Ｗ2	154.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	263 ㎡	12.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積３８．５㎡（２ＤＫ）、駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.00	100.0	77.00	1,315	101,255	1.0	101,255
							1.0	101,255
2～ 2	居宅	77.00	100.0	77.00	1,340	103,180	1.0	103,180
							1.0	103,180
～

～

～

計		154.00	100.0	154.00		204,435		204,435
								204,435

⑨年額支払賃料	204,435 円　×　12ヶ月　＝　 2,453,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,453,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 129,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,467,359 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,435 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,435 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,563 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,567,864 円　　　　（　 9,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１０　　　　-23001	1,260 ( 1,260)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,398 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｄ２２１０　　　　-23003	1,276 ( 1,275)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,444
c	Ｄ２２１０　　　　-23002	1,004 ( 1,004)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,151

甲斐 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	24,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	246,736 円	2,597,220　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,036 円　（　　　　　　 2,095 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,941,600 円（　　　　　 7,383 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,567,864 円
②総費用	551,036 円
③純収益　①－②	2,016,828 円
④建物等に帰属する純収益	1,941,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,519,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,780 円／㎡）