別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 甲斐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市大垈字堰西２５８８番外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.7m市道 水道 塩崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 塩崎駅北東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心に、周辺には分譲住宅も見られる住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は 現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲斐市及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。甲斐市 は、大型商業施設の開発や、交通利便性の向上等に伴い、住宅地の需要は高まっている。また、住宅地の分譲開発が盛 んであることから、特に若年層からの引き合いは強く、地価の下げ止まりが見られる地域も増えている。土地は総額で １，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である個人は、売買 市場の状況や取引水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方 、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型商業施設の存在や、利便性の向上に伴い 、住宅地の需要は堅調である。地価が下げ止 まっている地域も増えている。 旧来からの農家住宅地域である。農家住宅地 の取引は少なく、需要も弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％