別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 南アルプス -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南アルプス -5 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南アルプス市下今井字北原７２６番 ②地積 　(㎡) 588   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅等も見られる 住宅地域 南西4m市道 水道 東花輪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 東花輪駅北西方 6.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農家住宅を中心に一般住宅等も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、南アルプス市内の住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁・血縁関係を有する一次取 得者層が中心で、他所からの転入者は少ない。一般住宅も混在する農家住宅地域であるが、規模が大きく総額が張るう えに、地縁的選好性の強い地域であるため市場規模は小さく、新規の土地取引は殆ど見られない。このため、需給とも 低調で、地価は下落傾向にある。画地条件により取引価格はまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内及び周辺にはアパート等の収益物件は見られない。賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できな かった。一方、近隣地域は集落的色彩が強い地域で、需要者が限定される傾向にあるが、比準価格は、類似性が認めら れる取引事例に基づいており、近隣地域の状況も反映しており実証的で、妥当性があると判断する。よって、比準価格 を採用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南アルプス -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [130.3] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　住宅地需要は二極化傾向にあり、利便性・ 環境等が優る住宅地域の地価は底値感が認め られるが、市内各所で宅地分譲が活発で、供 給過剰感がある。 　農家住宅を中心とする地域で、地縁的選好 性が極めて強い。規模も大きく、需要者が限 定されることから、地価は弱含み傾向が依然 続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％