別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南アルプス -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南アルプス -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南アルプス市百々字竹ノ内２９７５番 ②地積 　(㎡) 769   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南3.4m市道、東側道 水道 竜王 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 竜王駅南西方 6.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧白根町内の農家住宅を中心とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するも のと予測する。尚、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南アルプス市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁等を有する個人であり、同一需給圏外から の転入者はあまり見られない。近隣地域は、農家住宅を中心とする集落内の既存の住宅地域であり、特に目立った開発 等は見られない。画地規模が大きく地縁を有する者以外の選好性は薄い地域であることから需給は弱く、不動産取引は 低調。取引される規模や価格帯は区々であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧白根町内の農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域にあり、アパート等収益物件は見られない。自用目的の取引が中心であり 、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であること から、取引形態は自用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高 い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南アルプス -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [138.2] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南アルプス市内の在来の農家住宅地域におい ては、特に目立った開発等は見られず需給は 少なく、不動産取引は低調である。 在来の農家集落に位置する農家住宅地域であ り、地縁を有する者以外の選考性は弱い。画 地規模も大きい為不動産取引はやや低調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％