別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南アルプス -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南アルプス -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南アルプス市在家塚字仲畑１２８１番８ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地が見られる住 宅地域 南6m市道、背面道 水道、下水 竜王 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 竜王駅南西方 7.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧白根町内の幹線道路背後の一般住宅が多く見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状 を維持するものと予測する。地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね南アルプス市の住宅地域。需要者の中心は南アルプス市及び周辺市町等に職場をもつ勤労者及び居住 者等であり、同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は、幹線道背後の周辺に農地も見られる住宅地 域である。店舗等に近く利便性の良い地域であり、市内の新規分譲地等との競合はあるが、需要は比較的堅調である。 土地は８００万円前後、新築の戸建物件は２，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧白根町内の戸建住宅を中心とする分譲戸建住宅地域にあり、自用目的の取引が中心。アパート等収益物件は殆ど見ら れず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域で あることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算され た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住環境や利便性の比較的良い住宅地に おいて、周辺地域の新規分譲地等との競合も 見られるが、需給は比較的安定している。 店舗等の近くに存する利便性の良い区画整然 とした分譲住宅地である。他の地域と比べ選 考性がやや高目であり需給は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％