別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 南アルプス -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南アルプス -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　杉本　裕昭   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南アルプス市小笠原字御所庭西７６７番１１ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東5.7m市道 水道、下水 東花輪 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 東花輪駅西方 6.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間は現状を維持すると 予測する。地価は、小幅な下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南アルプス市の住宅地域一円である。典型的な需要者は、自己居住を目的として南アルプス市在住又は 同市若しくは周辺市に勤務する個人が中心で、圏外からの購入者もみられる。旧櫛形町の中心部に近く、小学校へ近く 住環境が良好な地域であることから、需給は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地価格は６００～８００万 円程度、新築戸建住宅は総額２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には地主の有効利用による共同住宅がみられるが、土地及び建物の投資額に見合う市場賃料が形成されていな いため、収益価格は試算できなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実 の市場実態を反映した説得力の高い価格である。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南アルプス -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市のベッドタウンとして分譲地の開発が 多いが、需要に対して供給が多く、販売動向 を注視する必要がある。 市内中心部に近く、生活便益施設等への接近 性に優れ、需要は総じて安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％