別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 韮崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   韮崎 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 韮崎市藤井町北下條字枇杷塚１１２５番２３ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 東6m市道 水道、下水 韮崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 韮崎駅北方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　韮崎市中心部の北方に位置する中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、目立った変動要因もないが、 需要者の選択地域が多肢にわたっており、地価は下落傾向にある。この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は韮崎市内を中心に甲斐市北西部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は韮崎市及び周辺市に職場を持つ個人 の一次取得者層。市中心部の北縁に位置するがスーパー等の便益施設に近接する利便性の良い住宅地域であり、周辺地 域と比べ競争力は高いが、需要者は隣接する甲斐市内の分譲地と選択する傾向にあり、地価は弱含み。近隣地域の需要 の中心は土地で１，２００万円、新築戸建住宅付きで３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、共同住宅等は少なく賃貸市場が未成立なため、収益価格は求めな かった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使用目的の 取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考 慮のうえ、前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　韮崎市では、市内の新規分譲地相互間や甲 斐市の住宅地との間で競争関係が認められ、 道路条件や住環境等が劣る地域は需要が弱い 。 　便益施設に近く利便性が認められる住宅地 で、土地需要は堅調だが、農地等も多く甲斐 市等との住宅地の競争力はやや劣り、地価下 落は続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％