別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 大月 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大月 5-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 82,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２ ②地積 　(㎡) 1,781   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 店舗 Ｗ1 店舗、事業所と住宅 が混在する路線商業 地域 南東9m国道、西側道 水道 大月 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 大月駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　大月ＩＣ近くの路線商業地域であるが、核店舗もなく、通過交通中心の路線商業地域である。目立った新規出 店もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大月市及び県東部の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心はロードサイド型の店舗を展開する県内外 の法人等。近隣地域は、飲食店舗等のほか住宅等も多く見られる地域で、幹線国道沿いであるが、店舗の連たん性は低 く、繁華性に欠け、土地需要は弱い。バイパスの開通もあり、今後車の流れが変わることが予想され、先行きの不透明 がある。需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　大月市内の幹線道路沿いの商業地域であるが、主に自己使用目的の店舗を中心としており、賃貸市場が未成熟で、適 切な賃貸事例の収集も困難なため、収益価格は試算できなかった。唯一試算した比準価格は、類似地域において実際の 不動産市場で成立した事例に基づき、規範性がある。よって、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との 関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大月 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [163.5] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　顧客となる人口の減少も顕著な中、郊外型 店舗への顧客の流出やコロナ禍による先行き 不透明感もあり、新規の店舗の出店もなく、 需要は弱い。 　国道沿いの路線商業地域であるが、住宅が 混在し、顧客吸引力のある核店舗も少なく、 市場における競争力は低い。地価は弱含み傾 向である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％