別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 大月 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大月 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.

鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大月市駒橋１丁目字駒門６０８番３ ｢駒橋１－８－３｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多く見られる既成 住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 大月 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 大月駅北東方 670m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の東方に位置する既存の住宅地域である。格別の変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測 する。地価水準は依然やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に勤め先を有する勤労者等で ある。大月駅をはじめ各種利便施設を徒歩圏内で利用可能な利便性に優れた地域であるほか、駅周辺地域における住宅 適地の希少性から根強い需要が認められる。既成住宅地域であり、新規の開発等はほとんど見られない。売り物件もほ とんど見られないことから需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅が多く見られる既成住宅地域である。周辺に共同住宅も一部見られるが、標準地は画地規模が小さ く現実的な賃貸建物の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。比準価格の査定においては類似性のある多数 の取引事例を収集・分析しており活用した資料等は量・質共に十分である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅 地域であるため、比準価格を採用し、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大月市においては、過去一年間で人口が減少 、高齢化率は上昇した。大月駅徒歩圏内は宅 地の希少性から地価は比較的安定している。 大月駅徒歩圏内の利便性に優る住宅地につい ては、平坦土地の希少性から需給関係は比較 的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％