鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山梨 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５１９２０５ -36078	山梨市		建付地	（　）	不整形	西13.5m市道、東6m、南1.5m、三方路		（都）近商 (90,200)
b	Ｄ２２１２ -8001	笛吹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、西4.9m、準角地		（都） (70,200)
c	１２２０７１９２０５ -38164	山梨市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.7m県道、南東1.8m、二方路		（都）１住居 (60,200)
d	１２２０１１９２０５ -35748	山梨市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.3m国道、東2m、角地		（都） (70,200)
e	Ａ２２１１ -25002	甲州市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西7m県道、南2.1m、角地		（都）近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,020	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 10.0]	100 [ 80.0]	37,410	100 [ 104.0]	35,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,000
b	(　 ) 34,864	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,873	100 [ 95.9]	35,321		35,300
c	(　 ) 31,373	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	38,903	100 [ 108.1]	35,988		36,000
d	(　 ) 19,153	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	27,033	100 [ 76.8]	35,199		35,200
e	(　 ) 23,654	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.3]	36,079	100 [ 99.8]	36,151		36,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -34.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

山梨 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,992,760	1,204,786	3,787,974	2,987,970	800,004	（　0.9733） 778,644	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,890,694 円　　　　（　 17,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	276.00	Ｓ1	276.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	902 ㎡	28.5 m x 33.5 m	前面道路：国道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	276.00	100.0	276.00	1,520	419,520	2.0	839,040
							1.0	419,520
～

～

～

～

計		276.00	100.0	276.00		419,520		839,040
								419,520

⑨年額支払賃料	419,520 円　×　12ヶ月　＝　 5,034,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,034,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,782,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	839,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 419,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,261 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,992,760 円　　　　（　 5,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２１１　　　　-22009	1,614 ( 1,613)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,587 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２２０３　　　　-22003	1,408 ( 1,407)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,533
c	Ｂ２２１１　　　　-22003	1,726 ( 1,722)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,592

山梨 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,986 円	5,034,240　×　　　　 5.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,800 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,200 円	41,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,786 円　（　　　　　　 1,336 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,987,970 円（　　　　　 3,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,992,760 円
②総費用	1,204,786 円
③純収益　①－②	3,787,974 円
④建物等に帰属する純収益	2,987,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	800,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,890,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
山梨 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小泉　吉廣

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山梨市万力字大代８１２番４内				②地積　(㎡)	902 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	低層店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	南東10.5m国道	水道、下水	山梨市 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 260 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ国道

交通

施設

山梨市駅西方

1.2km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域である。中型店の立地が進み商業集積度が増している。当分の間、地価水準はやや下落
傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山梨市を中心とした峡東地域及び甲府市の路線商業地域である。需要者の中心は中・小規模の事業者であ
るが、一部に全国展開の店舗も見られる。中・大型の飲食店、スーパー、衣料品店などの立地により、集積度が増し、
それにれ繁華性もやや増している。なお、既存の建物付き土地については、取引量が少ない上に取引物件の個別性が強
いことから、需要の中心となる価格帯は見出だせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いにファミレスやドラッグストア、衣料量販店等が立地する国道沿いの路線商業地域である。笛吹川の右岸沿い
に存し、周辺住民を顧客としている。広域な範囲から顧客を吸引する地域ではないため、収益価格はやや低位に試算さ
れている。付近での取引は自己使用目的に係るものが中心であることから、比準価格を重視しつつ、収益価格をも斟酌
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山梨 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[152.8]

[100.0]
100

36,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影
響が緩和される中で、緩やかに持ち直してい
る。

規模の大きな店舗の複数立地が進み、繁華性
がやや増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３１９２１１ -34151	笛吹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13.3m国道、東4.4m、二方路		（都） (80,200)
b	１２１１２１９２１１ -42206	笛吹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m県道、南4.8m、角地		（都） (70,200)
c	１２２０２１９２０１ -39028	甲府市		更地	（　）	ほぼ整形	南8.6m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ２２１１ -21014	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２２０９１９２０１ -35392	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.2m県道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,200	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,165	100 [ 96.0]	35,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 28,708	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,342	100 [ 75.7]	36,119		36,100
c	(　 ) 28,683	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,511	100 [ 83.3]	34,227		34,200
d	(　 ) 44,386	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,987	100 [ 120.7]	36,443		36,400
e	(　 ) 38,384	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	42,142	100 [ 115.2]	36,582		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,800 円／㎡]

山梨 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,866,904	1,101,960	3,764,944	2,987,970	776,974	（　0.9733） 756,229	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,433,245 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	276.00	Ｓ1	276.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	902 ㎡	28.5 m x 33.5 m	前面道路：国道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	276.00	100.0	276.00	1,530	422,280	2.0	844,560
							1.0	422,280
～

～

～

～

計		276.00	100.0	276.00		422,280		844,560
								422,280

⑨年額支払賃料	422,280 円　×　12ヶ月　＝　 5,067,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,067,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 405,389 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,661,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	844,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 422,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 197,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,866,904 円　　　　（　 5,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２０５　　　　-13023	1,960 ( 1,878)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２０５　　　　-4100	1,672 ( 1,668)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山梨 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,560 円	5,067,360　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,800 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,200 円	41,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,101,960 円　（　　　　　　 1,222 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,987,970 円（　　　　　 3,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,866,904 円
②総費用	1,101,960 円
③純収益　①－②	3,764,944 円
④建物等に帰属する純収益	2,987,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	776,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,433,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）