別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 山梨 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.1m市道 水道、下水 山梨市 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．１市道 交通 施設 山梨市駅東方 580m 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の一般住宅地域である。県道の拡幅改良等により利便性は高まっている。峡東地方の経済不振の影響から需 要は少ない。当分の間、地価水準はやや下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、山梨市及び峡東エリアの住宅地域である。需要者の中心は山梨市、甲府市などに勤務先を有する 勤労者層であると認められる。既成の住宅地域であり、区画の整然性に欠けているのが弱点。近年、付近の県道が拡幅 改良されたので、周辺の開発も期待される。また、山梨駅の南口が本年開設されたので、今後の発展が期待される。需 要の中心は２５０㎡程度で８００万円強、土地建物（新築）総額で２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、アパートも散見されるものの、生活利便性、住環境が今ひとつであるため、賃貸市 場が未成熟であるといえる。したがって、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が圧倒的であ ることから、比準価格を標準とし、代表標準地との価格バランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響が緩和される中で、緩やかに持ち直してい る。 ＪＲ山梨市駅の南口が開設されたが、今後徐 々に生活利便性が向上していくものと予測さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％