別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 都留 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都留 9-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　杉本　裕昭   TEL.

鑑定評価額 98,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都留市小形山字沖大原１５番２外 ②地積 　(㎡) 5,409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ1 中規模配送センター 、倉庫を中心とする 工業団地 北東10m市道、三方路 水道 田野倉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  86.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 田野倉駅南方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都留市北東部に存する中規模の配送センターや工場等を中心とする工業地域である。山梨県の高速道路ネットワ ークが拡大したことから、今後しばらくの間は、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は郡内を中心に県内一円に及ぶ工業地域である。需要者の中心は資本力のある企業である。令和３年 ４月に東富士五湖道路と新東名高速道路が自動車専用バイパスを介して接続し、令和３年８月には中部横断道自動車道 が全線開通したことから、山梨県内の工場地・物流施設用地の需要が高まった。近隣地域及びその周辺地域においては 取引が少なく、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には自己使用目的の流通業務施設等が多く、工場の賃貸市場は未成熟であることから収益価格を試算するこ とは出来なかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工業地の事例を採用して求めており説得力を有する。した がって、一般的要因及び同一需給圏内における工場地の需給動向等に留意のうえ、市場の実態を反映した信頼性の高い 取引事例価格から求めた比準価格を採用し、単価と総額の関係も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナによる経済活動の再開により、 景気は回復傾向にあるが、世界的な金融引き 締め等による海外景気の下振れに留意する必 要がある。 令和３年の中部横断自動車道の全線開通等に より、山梨県内の工場地需要が高まっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％