別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出 都留 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都留 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都留市つる４丁目１１３７番３０ ｢つる４－７－３９｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 都留市 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 都留市駅北方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特別な変動要因はないが、既成住宅地域における取引は低調であり、周辺地域における取引動向等からも 、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都留市内の住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中心で、圏外からの転入者は少ない 。取引は富士急行線沿線を中心に広く見られる中、小中学校周辺等、生活利便性、住環境や街路条件の優る地域の需要 は堅調で、価格水準も安定的である。一方、既成住宅地域は取引は全般的に低調で、価格水準も幅広く、低額の取引も 見られる。中心となる価格帯は土地総額で７百万円前後、建売分譲の土地建物総額で２千万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自用目的の個人が中心であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様 の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主 による節税目的の建築が中心であり、画地規模も小さく共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は試算 しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都留 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 83.6] [101.0] 100 44,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向。地価は全般 的には弱含みの中、一部で下げ止まりも見ら れる。新型コロナの不動産市場への影響は軽 微。 地域に特別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％