別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士吉田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士吉田 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士吉田市竜ヶ丘３丁目８９８番６９９ ｢竜ヶ丘３－４－１２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 富士急ハイランド 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　７ｍ 市道 交通 施設 富士急ハイランド駅東 方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする区画整然とした既成住宅地域である。特段の地域要因の変動は見られず、当面の間 は現状を維持するものと予測する。隣接する富士河口湖町内の住宅地との競合関係から需要の伸びは限定的。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士吉田市を中心に郡内地域の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、富士吉田市及び周辺市町村の 企業や団体等に勤務する１次取得者層である。区画整然とした居住環境の良好な住宅地域が形成され、圏外からの転入 者も見られ、安定した需要が認められる。隣接する富士河口湖町内の住宅地との競合関係にあり、不動産需要の伸びは 限定的である。土地は１，０００万円程度、土地建物は総額で３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 富士吉田市西部を代表する区画整然とした住宅地域である。周辺は戸建住宅中心の住宅地域で賃貸市場が未成熟のため 賃貸事例を入手できず収益還元法の適用はできなかった。類似性の高い住宅地の取引事例を基礎とする比準価格は市場 で実際に成立した価格を基礎として説得力が高い。以上から、実際の不動産市場で成立した信頼性のある比準価格を採 用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士河口湖 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 86.1] [105.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナと経済の共生が始まり、コロナ罹患者 数が激増傾向にあるが、地域経済の柱である 観光需要の復活と増加が期待される。 街区整然とした住宅地で富士河口湖町にも近 く、利便性もあることから相応の需要が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％