別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 甲府 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 9-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市大津町字流１５６６番９ ②地積 　(㎡) 9,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ既成工業団地 東12m市道、北側道 水道、ガス、下水 国母 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 国母駅南方 4.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市によって造成された工業団地であり、リニア中央新幹線の新駅が至近に建設される予定で将来発展が見込 まれる。首都圏等、周辺都県と比較した地価の割安感もあり、工場地需要は強含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は国中地域を中心に県内一円に及ぶ工業地域である。需要者の中心は資本力のある上場企業である。 令和３年に中部横断自動車道が開通し、工場地や物流施設用地の需要が高まっているほか、近隣地域の北方至近にはリ ニア中央新幹線の新駅や中央自動車道のスマートＩＣが建設される予定であり、将来発展が見込まれている。近隣地域 及びその周辺地域においては取引が少なく、規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には自己使用目的の中規模工場が多く、工場の賃貸市場は未成熟であることから収益価格を試算することは 出来なかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工場地の事例を採用して求めており説得力が高い。よって、当 該地域及び同一需給圏内における工場地の需給動向等に留意し、信頼性の高い取引事例から求め市場性を反映した比準 価格を標準に、前年公示価格からの推移及び将来動向等をも総合的に検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナを見据え、経済環境の持ち直 しが見られる中、他都県と比較した県内工業 地の割安感が浸透し、需要は強含みである。 中央自動車道と新東名高速道路を接続する中 部横断自動車道が令和３年８月に開通して以 降、工場・物流用地の需要が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％