鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９１９２０１ -35287	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２０８１９２０１ -41221	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２２０７１９２０１ -38302	甲府市		貸家建付地	（　）	長方形	北9.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２０９１９２０１ -35347	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	１２２０８１９２０１ -40752	甲府市		建付地	（　）	不整形	南5.2m市道、北東1.2m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,174	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	66,860	100 [ 118.0]	56,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 58,557	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	64,673	100 [ 113.0]	57,233		57,200
c	(　 ) 48,750	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	51,008	100 [ 93.1]	54,788		54,800
d	(　 ) 42,259	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	46,861	100 [ 82.7]	56,664		56,700
e	(　 ) 36,505	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	48,527	100 [ 85.4]	56,823		56,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

甲府 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,441,403	1,938,700	5,502,703	4,630,990	871,713	（　0.9733） 848,438	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,315,061 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	212.50	Ｓ2	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	592 ㎡	14.7 m x 40.3 m	前面道路：県道　 10.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの３階建事務所で平均賃貸面積約１８８㎡。想定建物の容積率が低くなっているが、地域の標準的な建物を想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

階段やＥＶ等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	212.50	88.2	187.50	1,700	318,750	3.0	956,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	212.50	88.2	187.50	1,540	288,750	3.0	866,250
							0.0	0
～

～

～

計		425.00	88.2	375.00		607,500		1,822,500
								0

⑨年額支払賃料	607,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,290,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,290,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 825,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,425,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,822,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,441,403 円　　　　（　 12,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１１　　　　-4200	1,544 ( 1,499)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２２１１　　　　-30101	1,402 ( 1,372)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,556
c	Ｄ２２１０　　　　-13001	2,018 ( 1,961)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	1,917

甲府 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,100 円	63,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	742,500 円	8,250,000　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 272,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 541,400 円	63,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,400 円	63,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,700 円	63,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,938,700 円　（　　　　　　 3,275 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,630,990 円（　　　　　 7,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,441,403 円
②総費用	1,938,700 円
③純収益　①－②	5,502,703 円
④建物等に帰属する純収益	4,630,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	871,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	848,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,315,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
甲府 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-19

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　齋藤　渡

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市若松町１１番｢若松町４－５｣				②地積　(㎡)	592 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	事務所ＲＣ3	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	東10.3m県道	水道、ガス、下水	甲府 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．３ｍ県道

交通

施設

甲府駅南方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市中心商業地の周縁部にある古くからの商業地域であり、特に目立った変動要因もなく当分の間現状を維持
するものと予測する。尚、地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、甲府市中心部及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、中小規模の地場の
法人等と考えられ、自己使用目的が中心である。標準地周辺は、低層店舗や事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域で
あり、老朽化した店舗や事務所ビルも多く見受けられ、商況は冴えず、近年は買い手市場の状態が続いている。商業地
の取引は件数が少なく、取引される規模や価格帯も幅が大きい為、需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の建物が多い在来の地域であり、投下資本に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算された
。取引に当たり需要者の多くは市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ信頼性のある取引
事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付
けて、代表標準地との検討を踏まえ、更には昨今の不動産市場の動向等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[100.0]
100

54,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明
感は続いている。市内人口は減少傾向で、中
心商業地は空洞化傾向にあり、顧客は郊外に
流出している。

県道沿いに老朽化した店舗や事務所が見られ
る商況の冴えない在来の商業地域であり、地
価水準は依然として弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２２１０ -29013	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２０２１９２０１ -39214	甲府市		建付地	（　）	長方形	北8.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２２０７１９２０１ -38158	甲府市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	１２２０６１９２０１ -43786	甲府市		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,035	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 117.6]	55,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,100
b	(　 ) 58,654	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,009	100 [ 104.9]	55,299		55,300
c	(　 ) 46,221	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	48,508	100 [ 86.4]	56,144		56,100
d	(　 ) 42,335	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	60,297	100 [ 106.7]	56,511		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,800 円／㎡]

甲府 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,657,510	1,893,512	5,763,998	4,885,440	878,558	（　0.9733） 855,101	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,451,041 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所	212.50	Ｓ2	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	592 ㎡	14.7 m x 40.3 m	前面道路：県道　 10.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの２階建事務所で平均賃貸面積約１８８㎡。想定建物の容積率が低くなっているが、地域の標準的な建物を想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

階段等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	212.50	88.2	187.50	1,740	326,250	3.0	978,750
							0.0	0
2～ 2	事務所	212.50	88.2	187.50	1,565	293,438	3.0	880,314
							0.0	0
～

～

～

計		425.00	88.2	375.00		619,688		1,859,064
								0

⑨年額支払賃料	619,688 円　×　12ヶ月　＝　 7,436,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,436,256 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 755,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,640,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,859,064 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,657,510 円　　　　（　 12,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２１１　　　　-16105	2,286 ( 2,174)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-25037	2,064 ( 1,977)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,730
c	Ｄ２２１１　　　　-25036	1,970 ( 1,873)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,755

甲府 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,600 円	67,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	646,512 円	8,396,256　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 272,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	67,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,400 円	67,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,200 円	67,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,893,512 円　（　　　　　　 3,199 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,885,440 円（　　　　　 8,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,657,510 円
②総費用	1,893,512 円
③純収益　①－②	5,763,998 円
④建物等に帰属する純収益	4,885,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	878,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	855,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,451,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）