鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２２１０ -29013	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２０２１９２０１ -39429	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、南西16m、角地		１住居 (70,200)
c	１２２０９１９２０１ -35287	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２０１１９２０１ -35776	甲府市		更地	（　）	不整形	北12m国道、南東6.5m、角地		準工 (70,200)
e	１２１１２１９２０１ -42404	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16.3m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,035	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 90.0]	72,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 56,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	56,819	100 [ 79.5]	71,470		71,500
c	(　 ) 57,174	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	66,860	100 [ 92.7]	72,125		72,100
d	(　 ) 57,897	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,492	100 [ 80.5]	71,419		71,400
e	(　 ) 74,313	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,718	100 [ 102.8]	71,710		71,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,700 円／㎡]

甲府 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,584,475	2,017,686	8,566,789	4,580,100	3,986,689	（　0.9733） 3,880,244	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	79,188,653 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	1,533 ㎡	32.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,444	977,600	3.0	2,932,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		977,600		2,932,800
								0

⑨年額支払賃料	977,600 円　×　12ヶ月　＝　 11,731,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,731,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,173,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,558,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,932,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,584,475 円　　　　（　 6,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１１　　　　-24509	2,771 ( 2,654)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	2,698	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２０５　　　　-19104	1,753 ( 1,681)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲府 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	63,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	445,786 円	11,731,200　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 752,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	63,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,017,686 円　（　　　　　　 1,316 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 154,500 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,580,100 円（　　　　　 2,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,584,475 円
②総費用	2,017,686 円
③純収益　①－②	8,566,789 円
④建物等に帰属する純収益	4,580,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,986,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,880,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,188,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
甲府 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-18

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小川　和彦

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市上阿原町字整理地３９４番２				②地積　(㎡)	1,533 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ2	自動車販売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	北22m国道	水道、下水	酒折 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 320 ｍ、南 45 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

酒折駅南東方

2.7km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道サービスを中心とする地域で、甲府市内における繁華性・商況は良好で、地価水準は多少上昇傾向で推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、甲府都市計画圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、沿
道サービス型店舗を展開する法人が中心と推定される。近隣地域は、甲府の主要幹線道路沿いの地域で、通行量も多く
、市内における繁華性・商況は高い。個別性の高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は広域的であるが、甲府市内に所在する類似性の高いものを選択した。事業用借地権による営業展開が多い地
域であるが、収益価格を査定した。収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益、必要諸経
費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地と
の検討を踏まえ、また収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[100.0]
100

71,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種及び路線を除き企業の出店意欲は依
然弱く、幹線道路沿い商業地に対する需要は
低迷している。また、中心商業地の空洞化は
依然続いている。

甲府市の主要幹線道路沿いの沿道サービスで
、繁華性・商況とも良好で、地価は多少上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６１９２０１ -43696	甲府市		更地	（　）	台形	東20m国道、南3m、角地		商業 (90,400)
b	１２２０６１９２０１ -43741	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０７１９２０１ -38477	甲府市		更地	（　）	不整形	北西16m県道、南2m、角地		１住居 (60,200)
d	Ｄ２２１０ -29013	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,999	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	57,992	100 [ 81.0]	71,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 72,464	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,029	100 [ 100.9]	71,387		71,400
c	(　 ) 89,314	100 [ 150.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,364	100 [ 82.5]	71,956		72,000
d	(　 ) 65,035	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 91.0]	71,253		71,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,600 円／㎡]

甲府 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,155,726	1,955,428	8,200,298	4,332,920	3,867,378	（　0.9733） 3,764,119	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	76,818,755 円　　　　（　 50,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	1,533 ㎡	32.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４００㎡の一棟貸し。ロードサイド型平屋店舗であり、駐車場スペース確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,345	938,000	3.0	2,814,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		938,000		2,814,000
								0

⑨年額支払賃料	938,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,256,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,256,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,125,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,130,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,814,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,155,726 円　　　　（　 6,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２０５　　　　-13023	1,960 ( 1,878)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-8001	2,714 ( 2,708)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,349
c	Ｄ２２１１　　　　-24509	2,771 ( 2,654)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,369

甲府 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,800 円	59,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	427,728 円	11,256,000　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 752,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,200 円	59,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	119,200 円	59,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,600 円	59,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,955,428 円　（　　　　　　 1,276 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,600,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,332,920 円（　　　　　 2,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,155,726 円
②総費用	1,955,428 円
③純収益　①－②	8,200,298 円
④建物等に帰属する純収益	4,332,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,867,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,764,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,818,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,100 円／㎡）