鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２２１０ -29013	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２０１１９２０１ -35776	甲府市		更地	（　）	不整形	北12m国道、南東6.5m、角地		準工 (70,200)
c	１２２０１１９２０１ -35645	甲府市		更地	（　）	不整形	南7m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｂ２２０５ -19001	甲府市		更地	（　）	長方形	南西16m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	１２２０４１９２０１ -38660	甲府市		更地	（　）	不整形	南10m県道、東5m、北1.5m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,035	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 86.5]	74,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,000
b	(　 ) 57,897	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,492	100 [ 82.0]	70,112		70,100
c	(　 ) 49,231	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,886	100 [ 70.6]	69,244		69,200
d	(　 ) 60,484	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,061	100 [ 93.9]	63,963		64,000
e	(　 ) 37,782	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	49,141	100 [ 74.3]	66,139		66,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,500 円／㎡]

甲府 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,908,944	1,307,065	4,601,879	2,595,390	2,006,489	（　0.9733） 1,952,916	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,855,429 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	926 ㎡	28.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗で、床面積２４０㎡。床面積は一棟貸しのため、来客用駐車場の確保分も考慮し、想定している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	2,274	545,760	3.0	1,637,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		545,760		1,637,280
								0

⑨年額支払賃料	545,760 円　×　12ヶ月　＝　 6,549,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,549,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 654,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,894,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,637,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,736 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,908,944 円　　　　（　 6,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２０６　　　　-26106	1,682 ( 1,677)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,274 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２２０６　　　　-26105	1,816 ( 1,813)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,471
c	Ｄ２２１１　　　　-26001	897 ( 897)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,070

甲府 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,100 円	35,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	261,965 円	6,549,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 527,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	35,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,307,065 円　（　　　　　　 1,412 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,595,390 円（　　　　　 2,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,908,944 円
②総費用	1,307,065 円
③純収益　①－②	4,601,879 円
④建物等に帰属する純収益	2,595,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,006,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,952,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,855,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
甲府 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-16

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小野　淳一

TEL.

鑑定評価額

63,300,000 円

１㎡当たりの価格

68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市下石田２丁目４１５番外｢下石田２－１１－３｣				②地積　(㎡)	926 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	低層の店舗、事務所を中心とする路線商業地域	南東12m市道	水道、下水	甲府 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 35 ｍ、南 140 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

甲府駅南西方

2.9km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市南西部の低層店舗等を中心とする路線商業地域である。大型店舗の出店等により繁華性がやや高まってい
るため、地価水準は下げ止まり傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、甲府市及び昭和町地内の幹線道路沿いにある商業地域又は商住混在地域である。需要者は地元個人事業
者又は中小企業が中心で、一部に県外資本の参入も見受けられる。通行車両が多く、集客力のある店舗も出店している
ことから商況は比較的堅調に推移しており、コロナ禍からの客足の戻りも順調である。取引価格は、画地規模等の個別
的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗等を中心とする路線商業地域であるため、自用目的での取引が中心となっており、同一需給圏内において信頼
性のある取引事例を収集し得た。一方、賃貸市場は、収益性に着目して取引が成立するまでには成熟していないため、
収益価格はやや低位に試算された。以上により、現実の不動産市場に立脚した比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量し、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

68,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲府市内の商業地においては、商業地域の形
態によりコロナ禍からの回復に相違があるた
め、商業地域ごとにその影響を注視していく
必要がある。

低層店舗等を中心とする路線商業地域で、コ
ロナ禍から客足は概ね回復しているほか、繁
華性の向上等により地域的な競争力はやや向
上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２１９２０１ -39429	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、南西16m、角地		１住居 (70,200)
b	１２１１２１９２０１ -42126	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０６１９２０１ -43741	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｄ２２１０ -29013	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	56,819	100 [ 83.4]	68,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 46,595	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,222	100 [ 67.7]	68,275		68,300
c	(　 ) 72,464	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,029	100 [ 101.0]	71,316		71,300
d	(　 ) 65,035	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 92.7]	69,946		69,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,700 円／㎡]

甲府 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,937,527	1,299,670	4,637,857	2,617,200	2,020,657	（　0.9733） 1,966,705	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,136,837 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	926 ㎡	28.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し。（駐車場約２４台分有り）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	2,285	548,400	3.0	1,645,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		548,400		1,645,200
								0

⑨年額支払賃料	548,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,580,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,580,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 658,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,922,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,645,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,937,527 円　　　　（　 6,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２１１　　　　-16102	1,886 ( 1,884)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,291 円/㎡　月額支払賃料（　 2,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２２１１　　　　-16105	2,286 ( 2,174)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,304
c	Ｄ２２１１　　　　-25037	2,064 ( 1,977)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,284

甲府 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	36,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	250,070 円	6,580,800　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 527,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,000 円	36,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,299,670 円　（　　　　　　 1,404 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,617,200 円（　　　　　 2,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,937,527 円
②総費用	1,299,670 円
③純収益　①－②	4,637,857 円
④建物等に帰属する純収益	2,617,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,020,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,966,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,136,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）