鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８１９２０１ -40752	甲府市		建付地	（　）	不整形	南5.2m市道、北東1.2m、二方路		１住居 (60,200)
b	１２２１０１９２０１ -34301	甲府市		更地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１２２０８１９２０１ -41221	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		商業 (80,600)
d	１２２０７１９２０１ -38214	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.3m市道、北3.7m、西2.5m、三方路		商業 (90,318)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,505	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	48,527	100 [ 68.6]	70,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 44,057	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	55,016	100 [ 87.3]	63,019		63,000
c	(　 ) 58,557	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	64,673	100 [ 91.3]	70,836		70,800
d	(　 ) 71,285	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,441	100 [ 96.4]	69,960		70,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.5
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

甲府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,331,212	2,013,808	6,317,404	5,925,050	392,354	（　0.9475） 371,755	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,586,837 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	154.00	Ｓ3	462.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	293 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

階段室等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	68.2	105.00	2,584	271,320	3.0	813,960
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	68.2	105.00	2,067	217,035	3.0	651,105
							0.0	0
3～ 3	事務所	154.00	68.2	105.00	2,067	217,035	3.0	651,105
							0.0	0
～

～

計		462.00	68.2	315.00		705,390		2,116,170
								0

⑨年額支払賃料	705,390 円　×　12ヶ月　＝　 8,464,680 円
⑩a共益費（管理費）	77 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 291,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,755,740 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 923,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,312,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,116,170 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,331,212 円　　　　（　 28,434 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２１１　　　　-30102	2,510 ( 2,503)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,584 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-8001	2,714 ( 2,708)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,505
c	Ｄ２２１１　　　　-29020	2,425 ( 2,355)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [105.0]	100 [ 82.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,555

甲府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,000 円	81,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	415,608 円	9,235,740　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 692,700 円	81,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	81,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,013,808 円　（　　　　　　 6,873 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,925,050 円（　　　　　 20,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,331,212 円
②総費用	2,013,808 円
③純収益　①－②	6,317,404 円
④建物等に帰属する純収益	5,925,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	392,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,586,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
甲府 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-12

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　窪田　修

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市丸の内３丁目１３０番２外｢丸の内３－６－１１｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ7	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北19m市道	水道、ガス、下水	甲府 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

甲府駅南西方

820m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　甲府市中心市街地に存する商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。事
務所の空室が見られるなど商業地としては衰退化傾向にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は甲府市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者は資金力のある個人若しくは県内外の法人が中心
。しかし、甲府駅前等一部地域を除き、企業の撤退に基づく事務所需要の減少および甲府市の中心商業地の空洞化が依
然進行しており、土地需要は弱い。近年では土地取引も少ない。面積の大小等個別性の高い画地が多く、また需要者の
投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は自用の店舗・事務所のほか、分譲マンション等も見られる商業地域である。比準価格は類似性の高い事例
を極力収集し、試算した。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。本件におい
ては、収益価格は参考にとどめ、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準
地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[126.6]

[100.0]
100

70,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　商業地の二極化・選別化が進み、既存の商
業地は衰退化傾向が顕著である。郊外の集客
力のある大型店への顧客の流出傾向は依然続
いている。

　事務所需要の減少は続いているが、一部に
路面店の需要が認められる。幹線背後でも高
値の土地取引も見られる等地価には底値感が
出始めている。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５１９２０１ -36130	甲府市		更地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２２０６１９２０１ -43729	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
c	１２２０９１９２０１ -35287	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２１０１９２０１ -33995	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ｃ２２０４ -13001	甲府市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、西3.8m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,400	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,541	100 [ 130.7]	72,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,300
b	(　 ) 85,304	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	80,511	100 [ 90.0]	89,457		89,500
c	(　 ) 57,174	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	66,860	100 [ 100.0]	66,860		66,900
d	(　 ) 65,062	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,802	100 [ 85.5]	75,792		75,800
e	(　 ) 26,084	100 [ 60.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	54,070	100 [ 82.9]	65,223		65,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

甲府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,333,473	2,013,921	6,319,552	5,925,050	394,502	（　0.9475） 373,791	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,628,388 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	154.00	Ｓ3	462.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	293 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

階段等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	68.2	105.03	2,584	271,398	3.0	814,194
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	68.2	105.03	2,067	217,097	3.0	651,291
							0.0	0
3～ 3	事務所	154.00	68.2	105.03	2,067	217,097	3.0	651,291
							0.0	0
～

～

計		462.00	68.2	315.09		705,592		2,116,776
								0

⑨年額支払賃料	705,592 円　×　12ヶ月　＝　 8,467,104 円
⑩a共益費（管理費）	77 円／㎡　×　 315.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 291,143 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,758,247 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 923,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,314,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,116,776 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,333,473 円　　　　（　 28,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２１１　　　　-16101	1,659 ( 1,657)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,584 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２０８　　　　-4010	2,469 ( 2,457)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,732
c	Ｄ２２１０　　　　-32019	2,436 ( 2,333)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,559

甲府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,000 円	81,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	415,721 円	9,238,247　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 692,700 円	81,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	81,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,013,921 円　（　　　　　　 6,873 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,925,050 円（　　　　　 20,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,333,473 円
②総費用	2,013,921 円
③純収益　①－②	6,319,552 円
④建物等に帰属する純収益	5,925,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,628,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）