鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｃ２２１１ -16001	甲府市		貸家建付地	（　）	長方形	西14m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２１１０１９２０１ -35321	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業 (100,540)
c	１２２０６１９２０１ -44010	甲府市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２０２１９２０１ -39214	甲府市		建付地	（　）	長方形	北8.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２２０８１９２０１ -41221	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,801	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	68,227	100 [ 110.2]	61,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,900
b	(　 ) 66,159	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,167	100 [ 104.0]	62,661		62,700
c	(　 ) 49,144	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	54,222	100 [ 95.8]	56,599		56,600
d	(　 ) 58,654	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,009	100 [ 89.1]	65,105		65,100
e	(　 ) 58,557	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	64,673	100 [ 98.0]	65,993		66,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

甲府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,499,008	1,344,176	4,154,832	3,569,570	585,262	（　0.9733） 569,636	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,625,224 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	165.00	Ｓ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	311 ㎡	13.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所を想定。中高層階の需要が弱いため、使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	85.0	140.25	2,022	283,586	2.0	567,172
							1.0	283,586
2～ 2	事務所	165.00	85.0	140.25	1,415	198,454	2.0	396,908
							1.0	198,454
～

～

～

計		330.00	85.0	280.50		482,040		964,080
								482,040

⑨年額支払賃料	482,040 円　×　12ヶ月　＝　 5,784,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,784,480 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 954,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,406,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	964,080 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,040 円　×　　 85.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 84,405 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,499,008 円　　　　（　 17,682 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２０５　　　　-29007	1,731 ( 1,681)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,022 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２２０２　　　　-16101	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	1,815
c	Ａ２２０２　　　　-16102	3,287 ( 3,138)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,331

甲府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,300 円	49,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	470,676 円	6,360,480　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,300 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	49,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,344,176 円　（　　　　　　 4,322 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,570 円（　　　　　 11,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,499,008 円
②総費用	1,344,176 円
③純収益　①－②	4,154,832 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	585,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	569,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,625,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
甲府 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-4

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　野田　岳志

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市中央２丁目４４２番｢中央２－９－１６｣				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所兼住宅ＲＣ2	中低層の店舗事務所が建ち並ぶ既成商業地域	西9.5m市道	水道、ガス、下水	甲府 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ市道

交通

施設

甲府駅南東方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市の中心部の既成商業地域で、商況に格別な変化はないが、今後老舗百貨店の移転及び跡地の高度利用が予定さ
れるなど商況の変化が予測されるものの、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市の中心商業地域である。中心となる需要者は、自己利用を目的とする個人もしくは法人で、用途が
多岐に渡るため需要者層は広い。古くからの建物が多く、商況は衰退傾向であったが、建物のリノベーションや用途の
多様化で街並みが少しずつ変化しつつある。老舗百貨店跡地の再開発が予定されており、今後商況が大きく変化する可
能性があるものの、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び収益価格を試算したが、自己利用が中心の地域で地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益
価格は低めに試算された。近隣地域は、甲府市の中心商業地域の一角に位置し、様々な用途での利用が考えられ、今後
も需要が期待できることから、市場での取引価格が地価の形成に強い影響を及ぼしている。よって比準価格を中心に収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[142.1]

[100.0]
100

62,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による影響で低迷
していた飲食店舗の客足が徐々に回復してお
り、一部で商況は戻りつつある。

中心商業地の一角に位置するため潜在的需要
があり、値頃感と将来に対する期待感から下
落幅は縮小している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２１９２０１ -39333	甲府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	１２２０２１９２０１ -39214	甲府市		建付地	（　）	長方形	北8.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２２０１１９２０１ -35503	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	東11.4m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２０６１９２０１ -43588	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.6m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,100	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,034	100 [ 110.2]	63,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,600
b	(　 ) 58,654	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,009	100 [ 92.2]	62,916		62,900
c	(　 ) 58,750	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,986	100 [ 91.8]	63,166		63,200
d	(　 ) 36,485	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	44,593	100 [ 71.3]	62,543		62,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

甲府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,584,992	1,293,685	4,291,307	3,569,570	721,737	（　0.9733） 702,467	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,336,061 円　　　　（　 46,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	165.00	Ｓ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	311 ㎡	13.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所を想定。中高層階の需要が弱いため、使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	85.0	140.25	2,056	288,354	2.0	576,708
							1.0	288,354
2～ 2	事務所	165.00	85.0	140.25	1,440	201,960	2.0	403,920
							1.0	201,960
～

～

～

計		330.00	85.0	280.50		490,314		980,628
								490,314

⑨年額支払賃料	490,314 円　×　12ヶ月　＝　 5,883,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,883,768 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 968,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,490,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	980,628 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,314 円　×　　 85.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 85,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,584,992 円　　　　（　 17,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１０　　　　-32019	2,436 ( 2,333)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,095 円/㎡　月額支払賃料（　 2,056 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-13006	2,078 ( 2,000)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,195
c	Ｄ２２１１　　　　-13004	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,072

甲府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,300 円	49,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	419,885 円	6,459,768　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,300 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	49,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,293,685 円　（　　　　　　 4,160 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,570 円（　　　　　 11,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,584,992 円
②総費用	1,293,685 円
③純収益　①－②	4,291,307 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	721,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	702,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,336,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,100 円／㎡）