鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１０１９２０２ -34587	富士吉田市		底地	（　）	不整形	西18m道路、南5.4m、東2.6m、三方路		（都）準住居 (200)
b	１２２０６１９４３０ -44409	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m町道、南6m、角地		（都）近商白地 (70,200)
c	１２２０６１９２０１ -43741	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０６１９２０１ -43729	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,299) 45,299	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	48,611	100 [ 55.4]	87,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 45,345	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	54,810	100 [ 61.3]	89,413		89,400
c	(　 ) 72,464	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,029	100 [ 79.5]	90,603		90,600
d	(　 ) 85,304	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	80,511	100 [ 87.9]	91,594		91,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

甲府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,670,172	5,002,563	10,667,609	9,762,200	905,409	（　0.9467） 857,151	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,143,020 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	717.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	307 ㎡	12.4 m x 25.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各階とも店舗もしくは事務所利用を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	3,030	584,608	3.0	1,753,824
							0.0	0
2～ 2	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	2,080	401,315	2.0	802,630
							0.0	0
3～ 3	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	2,000	385,880	2.0	771,760
							0.0	0
塔屋～		12.60

～

計		717.60	80.7	578.82		1,371,803		3,328,214
								0

⑨年額支払賃料	1,371,803 円　×　12ヶ月　＝　 16,461,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,461,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 823,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,638,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,328,214 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,670,172 円　　　　（　 51,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２１０　　　　-19117	3,212 ( 3,197)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,038 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-21004	3,031 ( 2,941)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,395
c	Ｄ２２１１　　　　-24508	2,861 ( 2,772)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,940

甲府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	133,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,847,863 円	16,461,636　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	133,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,002,563 円　（　　　　　　 16,295 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 717.60 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,762,200 円（　　　　　 31,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,670,172 円
②総費用	5,002,563 円
③純収益　①－②	10,667,609 円
④建物等に帰属する純収益	9,762,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	905,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	857,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,143,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
甲府 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小野　淳一

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市中央１丁目１６５番外｢中央１－２－１０｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	甲府 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

甲府駅南方

870m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

飲食関連店舗を中心とする既存の商業地域であるが、コロナ禍による客足の減少から回復途上にある。今後の動
向については、ウィズコロナの下でどこまで客足が回復するか注視していく必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、甲府市中心部にある商業地域である。需要者は地元中小企業又は個人事業者が中心で、県外大手資本の
参入は殆ど見受けられない。古くからの県都を代表する商店街であるが、飲食関連店舗が中心となっているためコロナ
禍による客足の減少は未だ完全には回復していない。取引価格は、画地規模等の個別的要因により大きく左右されるた
め、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、飲食関連店舗等を中心とする商業地域である。取引は自用目的での取引が中心となっており、同一需給圏
内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、商況の低迷による商業収益性の低下を
反映して低位に試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に前
年公示価格等からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲府 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     88,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲府市内の商業地においては、商業地域の形
態によりコロナ禍からの回復に相違があるた
め、商業地域ごとにその影響を注視していく
必要がある。

飲食関連店舗を中心とする商業地で、コロナ
禍による影響は緩和されつつあるが、現状で
は、新規出店よりも撤退・閉鎖される店舗の
方が多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

-0.2 ％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５１９２０１ -36130	甲府市		更地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２１１０１９２０１ -35321	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業 (100,540)
c	１２２０６１９２０１ -43627	甲府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8.3m市道、西11m、角地		商業 (100,600)
d	１２１１２１９２０１ -42338	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,400	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,541	100 [ 102.9]	91,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 66,159	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,167	100 [ 72.0]	90,510		90,500
c	(　 ) 78,300	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	73,975	100 [ 82.9]	89,234		89,200
d	(　 ) 76,400	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,330	100 [ 83.8]	89,893		89,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

甲府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,626,154	4,994,854	10,631,300	9,762,200	869,100	（　0.9467） 822,777	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,455,540 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	717.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	307 ㎡	12.4 m x 25.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各階とも店舗もしくは事務所利用を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	3,050	588,467	3.0	1,765,401
							0.0	0
2～ 2	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	2,070	399,386	2.0	798,772
							0.0	0
3～ 3	店舗、事務所	235.00	82.1	192.94	1,970	380,092	2.0	760,184
							0.0	0
塔屋～		12.60

～

計		717.60	80.7	578.82		1,367,945		3,324,357
								0

⑨年額支払賃料	1,367,945 円　×　12ヶ月　＝　 16,415,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,415,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 820,767 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,594,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,324,357 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,581 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,626,154 円　　　　（　 50,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２０５　　　　-22001	2,426 ( 2,327)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,084	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,058 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１０　　　　-32019	2,436 ( 2,333)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,941
c	Ｄ２２１１　　　　-13006	2,078 ( 2,000)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,165

甲府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	133,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,839,854 円	16,415,340　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	133,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,994,854 円　（　　　　　　 16,270 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 717.60 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,762,200 円（　　　　　 31,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,626,154 円
②総費用	4,994,854 円
③純収益　①－②	10,631,300 円
④建物等に帰属する純収益	9,762,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	869,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	822,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,680 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,455,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）