別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 甲府 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -29 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市大里町字北耕地５２６３番 ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ新興住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 国母 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 国母駅南東方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市南部の一般住宅が増えつつある新興住宅地域で、特に目立った変動要因も認められず当分の間現状を維持 するものと予測する。生活利便性が良好な地域で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市南部一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人のほか隣接市町からの 転入者である。開発規制の緩和により甲府市南部郊外の分譲地の供給が増加しており供給過剰感が強くなっているが、 近隣地域は閑静で良好な居住環境を維持しており、生活施設との接近性も良好であるため土地需要は安定的に推移して いる。需要の中心価格帯は土地のみで８００万円前後、新築戸建物件は２，２００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市南部の新興住宅地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地の画地 規模が小さいため収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、自用目的 の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地及び前年公示価 格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の先行きに対する不透明感は根強く 不動産市場は全体的に低調に推移しているが 、利便性の高い住宅地の地価下落は落ち着き つつある。 周辺地域の宅地供給増加による競合が見られ るが、住環境や生活利便性に優る住宅地域で あるため、住宅地需要は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％