別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 甲府 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -26 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市塩部４丁目１１５０番２９ ｢塩部４－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4m道路 水道、ガス、下水 甲府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ道路 交通 施設 甲府駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はないが、道路幅員が４ｍしかない住宅地として は古い分譲地で、競争力に劣るため、地価は僅かながら下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は甲府市北部や北西部の住宅地域。需要者の中心は市内の個人の一次取得者層。近隣地域は戸建住宅を中 心とする区画整然とした住宅地域で、生活上の利便性も比較的良好であるが、分譲地としては古く、幅員も４ｍしかな い。また周囲の街路も隘路も多いこともあり、競争力はやや弱い。これを反映し、地価は一定水準を維持しているが、 やや弱含みである。需要の中心は土地で１，５００万円前後、新築戸建物件は３，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周囲には古い共同住宅はあるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が未成立なため、収益価格 は求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使 用目的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との 関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [115.4] [102.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気はコロナ禍の影響緩和で持ち直し 傾向にあるが、不透明感はある。地価は下落 傾向であるが、全体的に底値感が出ている。 　生活上の接近性・利便性はあるが、古い分 譲住宅地で、やや人気がない。そのため、底 値感はあるが、地価はやや弱含み傾向で推移 している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％