別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 甲府 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -24 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市里吉１丁目９７番４ ｢里吉１－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4m私道 水道、下水 善光寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 善光寺駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市東部に存する在来の戸建住宅地域であり、格別の地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくも のと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲府市東部を中心にその周辺一円の住宅地域である。需要層の中心は、市内及びその周辺を通勤 圏とする住宅一次取得者層であり、周辺市町からの転入者も見られる。標準地周辺は、生活利便性が比較的良いものの 道路事情冴えない在来の住宅地域であり、競合する周辺の新興住宅地域と比較すると市場競争力は弱く、地価水準は若 干弱含みで推移している。土地は９００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅を中心とする在来の住宅地域であり、アパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な為、収益 還元法は適用出来なかった。市場での取引形態は自己使用目的が支配的であり、市場参加者は周辺土地相場等に着目し て意思決定すると考えられ、同様の視点から求められた比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取 引事例により求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [110.2] [102.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ等による不透明感は残るものの日 常を取戻しつつある。市内の世帯数は増加し ているが、総人口は減少傾向で、高齢化率は 上昇傾向にある。 比較的利便性の良い在来の住宅地域であるが 、道路事情が劣る等、周辺の新興住宅地域に 比べ、市場競争力が弱く、地価水準は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％