別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 甲府 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -22 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市堀之内町字八反田８２８番５外 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (40,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 国母 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 規準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 国母駅南東方 3.4km 法令 規制 １中専 (40,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路が整備された住宅地で、競合地域が多く需要が分散傾向にあるが、リニア新駅建設予定地に比較的近く、将 来に対する期待感と値頃感から地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市南部及びその周辺市町を含む住宅地である。需要者の中心は甲府市及びその周辺地域に勤務先を有 する個人の一時取得者層で、他市町からの転入者も見られる。街路、区画は整然としており、リニア新駅にも比較的近 く、将来面も含めた利便性の状況から需要は根強い。中心となる価格帯は、土地で１，０００～１，２００万円程度、 建物付きで２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした画地が多く、アパート等の収益物件も見られるが、駐車場を備えた画地規模が一般的であることから対 象標準地に賃貸物件を想定するのは現実的ではないため収益価格は試算しなかった。地価水準は、代替・競争関係にあ る自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されており、比準価格は十分に説得力があるものと判断し、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [105.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によって、生活様式は変化し経済活 動にも影響を与えてきた。アフターコロナに よる地価への影響も注視される。 リニア新駅に比較的近いため、将来に対する 期待感はある。街路条件が良く区画整然とし ており、需要は堅調で横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％