別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 甲府 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -16 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　杉本　裕昭   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市住吉３丁目４８７番１９ ｢住吉３－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い駅に近い住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 南甲府 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 南甲府駅南東方 240m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅には近いが、昨今の分譲地に比して街路条件が劣るためやや人気は低く、地価は下落傾向で推移している。格 別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲府市の住宅地域一円である。需要者の中心は甲府市内に通勤する３０～４０代の一次取得者で あり、他市からの転入者も見られる。近隣地域は最寄り駅からの接近性には恵まれているものの、街路条件が劣る旧来 からの住宅地域で、車での往来が不便であるため、需要者の選好性はやや低い。中心となる価格帯は、土地２００㎡程 度で１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地主の有効活用によるアパートもみられるが、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的でないため収益 価格は採用しなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、居住のための自己使用目 的の取引が中心である。したがって、本件では、現実の需給関係など市場性を反映した信頼性の高い取引事例により求 めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により一次取得の住宅需要層の人 口が減少しており、需要は弱含みで推移して いる。 駅への接近性は優れるが、街路条件が相対的 に劣るため、需要者の選好性が低い地域であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％