別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 甲府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -15 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市城東２丁目２７８番 ｢城東２－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 金手 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 金手駅南方 490m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既存の住宅地域であり、特に目立った変動要因も認められず当分の間現状を維持するもの と予測する。地価は実需の低迷から依然下落傾向にあり、今後も同様に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市中心部から東部一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人が中心と認 められる。中心市街地への接近条件等は比較的良好であるが、近年開発された東部郊外の分譲地に比べて圏外からの転 入者は少なく、やや閉鎖的な地域特性を有することから新規需要は低調で地価は弱含み傾向にある。需要の中心価格帯 は土地のみで１，０００～１，３００万円前後、新築戸建物件は２，５００～３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市街地の既成住宅地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、賃貸市場が未 成熟であることから収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、自用目 的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地及び前年公示 価格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [104.0] [102.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の先行きに対する不透明感は根強く 不動産市場は全体的に低調に推移しているが 、利便性の高い住宅地の地価下落は落ち着き つつある。 旧来からの住宅地域でやや閉鎖性が認められ 、近年は市郊外に新興の分譲地が増加してお り競合状態にあるため、既存住宅地の需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％