別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 甲府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -10 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市富士見１丁目６５３番１５ ｢富士見１－１５－１１｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 東4.5m道路 水道、ガス、下水 甲府 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ道路 交通 施設 甲府駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市北西部の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の地域変動要因も見受けられず、当面は現状を 維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市北部から北西部の住宅地域である。需要者は甲府市内に勤務先を有する一次取得者層を中心に、一 部圏外からの転入者も認められる。中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、生活上の利便施設との関係位置は比較 的良好で、需要は底堅く地価は概ね安定的に推移している。土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００～ ３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の良さから周辺には一部アパート等も見られるが、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引形態は 自己利用を中心としているため収益価格は求めなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた 比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、市場の実態を反映し信頼 性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [123.9] [102.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によって、生活様式は変化し経済活 動にも影響を与えてきた。アフターコロナに よる地価への影響も注視される。 中規模の一般住宅を中心とする住宅地域で、 利便性も比較良好な為、需要は底堅く地価の 下落傾向に歯止めがかかりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％