別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 甲府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -9 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小川　和彦   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市新田町２４８２番１０ ｢新田町３－２７｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 西4m市道 水道、下水 甲府 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 甲府駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価 水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲府市街地のうち、西部及び北部に跨る住宅地域である。需要者の中心は、学区及び日用品店舗 等への利便性を重視する新規取得または市内での買い替えの個人と推定される。目立った宅地供給はなく、ほぼ熟成し た住宅地域で、需要者の選別が広域的になっていることから、需要は若干弱い。画地規模は２００㎡程度で、土地で１ ，０００万円以下、新築の戸建物件は３，０００万円以下が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模の制約から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、取引価格の水準等、類似性のできるだけ高いものを採 用し、規範性が高いと認められる。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係 にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場 性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [102.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域のうち市街化区域内は、ほぼ熟成してお り、新規開発および基盤整備の進行は停滞し ている。一方規制緩和で調整区域内の宅地供 給が増えている。 既存の住宅地域で、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％