鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１０１９２０１ -34132	甲府市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5m道路、北4.8m、角地		１中専 (60,200)
b	１２２０７１９２０１ -38493	甲府市		更地	（　）	台形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	Ｂ２２１０ -19023	甲府市		更地	（　）	長方形	東4.4m市道、中間画地		１中専 (60,176)
d	Ｂ２２１０ -13002	甲府市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、西4.5m、角地		準住居 (60,200)
e	１２２０１１９２０１ -35650	甲府市		更地	（　）	長方形	東4m道路、南1.8m、角地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,384	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,358	100 [ 89.1]	55,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	56,500
b	(　 ) 54,649	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	59,417	100 [ 107.8]	55,118		56,200
c	(　 ) 51,031	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	49,880	100 [ 94.0]	53,064		54,100
d	(　 ) 61,489	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	56,659	100 [ 104.0]	54,480		55,600
e	(　 ) 47,843	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,623	100 [ 84.4]	55,241		56,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

甲府 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,253,266	687,961	2,565,305	2,410,820	154,485	（　0.9695） 149,773	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,120,271 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０．０㎡（２ＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,258	125,800	2.0	251,600
							1.0	125,800
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,284	128,400	2.0	256,800
							1.0	128,400
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		254,200		508,400
								254,200

⑨年額支払賃料	254,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,050,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,050,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 164,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,125,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	508,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,556 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,253,266 円　　　　（　 13,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２１０　　　　-19110	1,025 ( 982)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２２１０　　　　-19109	1,006 ( 1,006)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,330
c	Ｂ２２０５　　　　-32121	1,537 ( 1,476)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,372

甲府 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,400 円	29,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	253,361 円	3,290,400　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 687,961 円　（　　　　　　 2,785 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,410,820 円（　　　　　 9,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,253,266 円
②総費用	687,961 円
③純収益　①－②	2,565,305 円
④建物等に帰属する純収益	2,410,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,120,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
甲府 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 -2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　大芝　哲

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市緑が丘２丁目２４０１番７｢緑が丘２－１３－１７｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域	西5.5m市道	水道、下水	甲府 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．５ｍ市道

交通

施設

甲府駅北西方

2.4km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

従来から名声の高い住宅地域であり、隣接地域では新設道路の計画が進展しているが、供用開始にはまだ時間を
要するため、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後も小幅な下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、甲府市北部を中心に甲府市北西部に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者
層が中心であるが、一部に圏外からの移転者も見られる。区画整然とした閑静な住宅地域であるが、近年は競合関係に
ある昭和町方面の住宅地域を選好する需要者も多く、不動産市場はやや低調に推移している。需要の中心となる価格帯
は、土地のみで１，５００万円前後、新築戸建物件で総額３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は低層住宅を中心とする住宅地域に所在し、本件では比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。これは、
需要者が、主として収益性より快適性・利便性を重視して取引の意思決定を行うからである。したがって、本件では現
実に成約した取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、さらには代表標準地と
の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,100 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[101.0]

100
[109.1]

[102.0]
100

55,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲府市内は地域経済の低迷により二極化が進
展し、地価は一部エリアで反転しているが、
総じて下落傾向で推移している。

住環境に恵まれた閑静な住宅地域として名声
は高いが、近時の需要はやや低調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７１９２０１ -38493	甲府市		更地	（　）	台形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１２２１０１９２０１ -34132	甲府市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5m道路、北4.8m、角地		１中専 (60,200)
c	１２２０７１９２０１ -38357	甲府市		更地	（　）	不整形	南4.5m道路、中間画地		準住居 (60,180)
d	１２２０５１９２０１ -36035	甲府市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,649	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	59,417	100 [ 106.9]	55,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 51,384	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,358	100 [ 91.1]	54,180		55,300
c	(　 ) 47,162	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	55,318	100 [ 100.0]	55,318		56,400
d	(　 ) 44,003	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	42,141	100 [ 74.7]	56,414		57,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

甲府 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,274,688	659,204	2,615,484	2,427,000	188,484	（　0.9695） 182,735	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,806,979 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０．００㎡（２ＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,260	126,000	2.0	252,000
							1.0	126,000
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,300	130,000	2.0	260,000
							1.0	130,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		256,000		512,000
								256,000

⑨年額支払賃料	256,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,072,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,146,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,424 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,274,688 円　　　　（　 13,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２１０　　　　-32012	1,481 ( 1,422)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,357 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２２１０　　　　-32013	1,222 ( 1,174)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,285
c	Ｂ２２１０　　　　-32011	1,259 ( 1,259)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,324

甲府 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	30,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	221,904 円	3,312,000　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 659,204 円　（　　　　　　 2,669 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,427,000 円（　　　　　 9,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,274,688 円
②総費用	659,204 円
③純収益　①－②	2,615,484 円
④建物等に帰属する純収益	2,427,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	188,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	182,735 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,806,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）