別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 甲府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市下石田２丁目３６番２外 ｢下石田２－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所等も混在する住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 甲府 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 甲府駅南西方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然性に優れた住宅地であり、住環境もほぼ良好である。ただ、駅から遠いのが難点。当分の間、現状を維 持していくものと予測する。価格は下げ止まり傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね甲府市中部の戸建住宅地域の圏域。需要層の中心は甲府市などに勤務先を有する勤労者層である と認められる。小・中学校との接近性もまずまずで、ＪＲ駅からは遠いものの、甲府市中心部とのアクセスも良く、生 活利便性はほぼ良好であり、需要はほぼ堅調に推移している。土地は２００㎡規模で１，０００万円強、建売分譲物件 は３，０００万円弱が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅を中心とし、アパートも見られる地域であるので、収益価格を求めた。しかし、そもそも自己使用目的 の取引が支配的であり、居住の快適性が重視され、収益性はほとんど考慮されていない実情にある。よって、規範性の 高い事例から求められた比準価格を標準とし、収益価格をも若干斟酌し、代表標準地との価格バランスを踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 78.4] [101.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響が緩和される中で、緩やかに持ち直してい る。 住環境の良好な住宅地であるが、住民の高齢 化が進んでいる。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％