別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 越前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 2,540,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町江波６７字片山６０番外 ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 ＬＳ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西6m町道 水道、下水 武生 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 武生駅北西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地で地域要因に格別の変動要因はないが、越前町の人口減少や、主要な需要者が地縁性のあ る個人に限定されること等から需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は越前町旧宮崎村の農家住宅地域で、広域的には越前町全域の農家住宅地域や既成住宅地域も含む 。需要者は当該地区に地縁性を持つ者が大半である。越前町全体及び旧宮崎村の人口減少、高齢化が進んでおり、住宅 地需要は非常に弱く、令和に入ってからも土地取引は非常に少ない状況が続いている。需要の中心となる価格帯につい ては、取引事例が少なく、また取引が成立したケースも個別の事情が介在している場合も多く見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸市場は成立していないため、収益還元法は適用しない。一方比準価格については、試 算を行い得る適切な取引事例が極めて少ないため、地域格差が大きい取引事例も採用せざるを得なかったが、その中で も各地域の特性を踏まえた精度の高い比準を行っている。本件においては農家集落地域であるという所在地の実情を考 慮して、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越前 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [175.0] [100.0] 100 8,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前町全体の人口は減少傾向、世帯数は微増 傾向にある。旧４町村のうち旧宮崎村の人口 ・世帯数はともに減少傾向にある。 地区内（江波第２区）の人口は減少傾向、世 帯数は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％