別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 越前 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町織田１１４字下添林６番２ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とす る既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 鯖江 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 鯖江駅西方 15.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地で地域要因に格別の変動要因はないが、越前町の人口減少や、主要な需要者が地縁性のあ る個人に限定されること等から需要は弱く、地価は大幅な下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は旧織田町内の農家住宅地域で、広域的には越前町全域の農家住宅地域や既成住宅地域も含む。旧 来からの既成住宅地域であり、需要者は分家などで当該地区に地縁性を持つ者に限定される。越前町全体及び旧織田町 の人口減少、若者の都心流出や高齢化が進む中、住宅地需要は非常に弱く、土地取引も少ない状況が続いている。需要 の中心となる価格帯については、取引事例が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用出来ない。一方比準価格については、類似 地域内の取引事例が少なかったものの、旧織田町内から４事例を採用でき、地域分析を適切に行うなど試算価格の信頼 性は高い。本件においては農家集落地域であるという所在地の実情を考慮して、市場性を反映した実証的な比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前町全体の人口は減少傾向、世帯数は微増 傾向にある。旧４町村のうち旧織田町の人口 ・世帯数はともに減少傾向にある。 地区内（寺家）の人口は減少傾向、世帯数は 横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％