別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 永平寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   永平寺 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉田郡永平寺町松岡松ケ原１丁目５２０番 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる新興住 宅地域 北6m町道 水道、下水 観音町 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 観音町駅北方 420m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅やアパート等が増えつつある地域であり、今後住宅地域として熟成していくものと予測する。分譲住宅 等の建設が相次ぎ人口が増加しており、地価水準については強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は永平寺町松岡地区の住宅地域。より広域的には永平寺町内の他の地区や隣接する福井市及び坂井市内の住 宅地域も含む。需要者の中心は永平寺町内の居住者や永平寺町及び福井市への通勤者が大半を占める。福井市のベット タウン的性格を有しており、多くの宅地開発が見られ需要は強い。需要の中心は土地が２００㎡から２５０㎡程度で、 価格帯は８００万から１，２００万円程度。新築の戸建物件は更地分譲が中心でほとんど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては熟成度が高 まりつつある新興住宅地域であるという所在地の実情を考慮し、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　永平寺 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 永平寺町の人口は減少、世帯数は増加してい る。また、土地取引件数は減少している。 松岡松ケ原１～４丁目の人口・世帯数は増加 している。また、周辺では分譲地開発や令和 ５年春開園予定のこども園の整備が進捗中で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％