別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 坂井 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市丸岡町谷町１丁目１９番 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西15m県道 水道、下水 丸岡 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 丸岡駅南東方 4.2km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域であり、新規出店等は殆どなく衰退傾向にある。旧市街地の不動産需要は弱く、地価は 引き続き下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丸岡地区の近隣商業地域を中心に、市街地の混在地域や幹線道路沿線のほか、広域的には坂井市全域やあ わら市の類似地域も圏域。需要層は地縁性をもつ個人事業者や個人が中心。小規模な店舗や併用住宅を主体とする旧来 からの商業地域であり、新規出店等はなく商業地としての需要は弱い。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格 帯は見いだしにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例が少なく、時点のやや古い事例も採用せざるを得なかった。しかしながら、いずれも街路条件や環境条件は類 似し、地域格差も小さなことから規範性の高い比準価格が得られたと思料する。一方、自用の店舗が中心で賃貸事業者 向けの賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丸岡地区の人口減少、世帯数微増傾向。個人 消費・雇用情勢ともに持ち直し傾向にある。 旧市街地の商業地域におて新規出店等はなく 、衰退傾向は否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％