別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 坂井 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 3,080,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市三国町北本町１丁目６９番１外 ｢三国町北本町１－４－４５｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店舗 等が建ち並ぶ駅前の 商業地域 北東12.5m県道、北西側道 水道、下水 三国 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 えちぜん鉄道三国駅前の商業 地域 街 路 １２．５ｍ県道、角 地 交通 施設 三国駅南方 60m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 えちぜん鉄道三国駅前の商業地域であるが、今後はやや衰退傾向で推移すると予測する。郊外大型店への顧客流 出等から周辺には空き店舗等が多く見られるなど需要が弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市三国町の商業地域、広域的には坂井市及び隣接するあわら市全域の商業地域が主な圏域。需要者の 中心は当該地域に地縁性を持つ限られた個人事業者または法人である。駅前の商業地域で近年駐車場整備等も進められ ているが需要は総じて弱く、商業地域の郊外への拡散化等から空洞化が進んでいる。土地取引や売り物件等が少なく、 需給の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では自用の店舗兼事務所等が中心で賃貸物件は少なく、事業者向けの賃貸市場が成立していないことから、収益価 格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であるので、三国駅前における商業地域の市場の特性に留意し、市場性 を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [ 99.0] 100 [101.9] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井市の人口は緩やかな減少傾向にある。 地域の南側では空き店舗や空き事務所が多く 見られるなど、市場性は低下している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％