別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 坂井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 2,170,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市三国町神明２丁目１２番 ｢三国町神明２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、下水 三国 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東方に図書館等の公共施設が 所在する 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 三国駅西方 570m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 三国町ほぼ中心部の戸建住宅地域として熟成してゆくと予測する。最寄り駅や公共施設等に近く利便性は良いが 、既成住宅地域に対する需要が弱いことなどから、地価水準は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市三国町の既成住宅地域、広域的には坂井市全域の住宅地域が主な圏域。需要者の中心は三国町内居 住者が大半を占める。三国町のほぼ中心部に位置し、最寄り駅や公共施設等に近く利便性は良いものの、既成住宅地域 にあって需要は弱い。既成住宅地域内での土地取引はあるが個別性が強く、需給の中心となる価格帯は見出せない状況 である。新築戸建住宅はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内及びその周辺にアパートなどの収益物件は皆無であり、自己使用による戸建住宅が中心の住宅地域で戸建住宅の 賃貸も殆ど見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、坂井市三国町ほぼ中心部における既成住宅地域 の価格水準及び市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井市の人口は緩やかな減少傾向であるが、 世帯数は微増傾向にある。１１月末時点の令 和４年度県内新設住宅着工戸数の累計は前年 度比で減少。 街路条件の劣る既成住宅地域であることから 住宅地需要が弱く、市場性は低下している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％