別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福井越前 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 5-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市粟田部町２７字日本橋１７番１ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) （その他） 不整形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する既成 商業地域 南東12m県道 水道、下水 武生 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 今立地区中心部の既成商業地 域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 武生駅東方 7.6km 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は人口減少、郊外大型店への顧客流出、経営者の高齢化等により衰退が進んでおり土地需要は弱い。地 価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今立地区の既成商業地で、広域的には武生地区を含む越前市全域の類似地域と捉えられる。需要者は今立 地区に地縁性を持つ個人事業者が中心と考えられ、商業地としては衰退傾向にあることもあり土地需要は弱含みである 。不動産取引も低調であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗・事業所が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為収益還元法は適用しな い。従って規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井越前 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [147.7] [ 99.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前市の人口は微減、世帯数は微増。県内経 済は、緩やかに持ち直しているが、海外景気 の下振れが影響し、下押しするリスクを注視 する必要あり。 粟田部地区の人口は減少しており、経営者の 高齢化も進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　 +12.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％