別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井越前 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市国府１丁目４１２番２ ｢国府１－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,300) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 西14m市道 水道、ガス、下水 武生 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ武生駅にも近い旧来から の商業地域 街 路 １４ｍ　市道 交通 施設 武生駅北西方 600m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧武生地区を代表する古い木造の酒店等も目を引く旧来から商業地域である。ただし、経営者の高齢化や商業施 設の郊外路線へのシフトを受け、地価水準は低減しており、当該状況は今後も同傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧武生地区の中心部及びその周辺にあって幹線道路や準幹線道路沿いに旧来から存する商業地域である 。需要者は当該地域に地縁性を有する法人事業者や個人事業者が中心である。一昔前からの商業施設の郊外路線へのシ フトを受け、商流は減退傾向にあり店舗閉鎖も増えている。商業地の取引は少なく、しかも画地規模や立地条件により 取引価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の商業地の取引事例を基に査定した。収益価格は標準地の画地規模が小さく収益物件の想定が 困難で、また、周辺は自用物件が多く賃貸市場が成熟していないためその試算を断念した。なお、典型的需要者は自己 の業務用として取得する法人、個人事業者である。当該需要者は主に市場性に着目して意思決定するものと考えられ、 比準価格の説得力は高いと判断される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令 和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井 県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％ の減少。 価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変 動は認められず、当面は現状のまま推移して いくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％