別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井越前 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 -5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市北千福町１１２番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 武生 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 武生駅西方 2.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成された住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測する。地価については、概ね横這い傾向で推 移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越前市市街地周辺部から郊外新興住宅地域にかけての圏域。需要者の中心は越前市に居住若しくは越前市 や鯖江市に通勤する個人である。大型商業施設等への接近性も良く生活利便性が高いことや、細分化された土地も多い ため総額が抑えられること等から、需要は底堅く推移している。また、取引価格の大きな変動も認められない。なお、 取引価格決定に際して個別事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心で、画地条件からも適切な収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算出来なかった。比準価格 は、取引事例の地域分析・個別分析のもと、その他適切な時点修正等の各補修正により説得力の高い試算価格を査定す ることが出来た。よって、本件においては、代表標準地との均衡に留意し、市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井越前 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾向 にある。 北千福町の人口・世帯数はともに減少傾向に ある。 個別要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％