鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井越前 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１１ -109	越前市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
b	２３１０７ -55	越前市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	２２２１１ -155	越前市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m市道、中間画地		（都）１中専 (60,172)
d	２３１０７ -52	越前市		更地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	２３１０７ -61	越前市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、東6m、角地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,023	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	37,054	100 [ 103.0]	35,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 ) 40,832	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,791	100 [ 112.2]	35,464		36,200
c	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	31,059	100 [ 87.2]	35,618		36,300
d	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,621	100 [ 88.1]	37,027		37,800
e	(　 ) 32,592	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	31,761	100 [ 89.9]	35,329		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,500 円／㎡]

福井越前 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,151,163	695,326	2,455,837	2,264,970	190,867	（　0.9711） 185,351	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,782,673 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井越前 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	133.72	ＬＳ2	241.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	359 ㎡	12.3 m x 29.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積は約６０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.84	100.0	120.84	1,123	135,703	3.0	407,109
							1.0	135,703
～

～

～

～

計		241.68	100.0	241.68		271,406		814,218
								271,406

⑨年額支払賃料	271,406 円　×　12ヶ月　＝　 3,256,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,256,872 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 340,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,060,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	814,218 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,406 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,050 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,151,163 円　　　　（　 8,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井越前賃０　　　　-97	1,167 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,158 円/㎡　月額支払賃料（　 1,123 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井越前賃０　　　　-103	1,195 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,219
c	福井越前賃０　　　　-101	1,180 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,204

福井越前 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,026 円	3,400,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	30,900,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	30,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,326 円　（　　　　　　 1,937 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 241.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,264,970 円（　　　　　 6,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,151,163 円
②総費用	695,326 円
③純収益　①－②	2,455,837 円
④建物等に帰属する純収益	2,264,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	185,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,782,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福井越前 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井越前 -4

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　梅田　真

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越前市平出２丁目３２０１番２外｢平出２－３２－３１｣				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅が増えつつある区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	北府 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 160 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

北府駅北西方

800m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が増えつつある地域で、徐々に住宅地としての熟成度が増していくものと予測する。地価については若
干の下落基調で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は越前市市街地北部及びその周辺の住宅地域である。需要者は越前市に居住若しくは越前市や鯖江市に通勤
する個人が中心。市街地北部で将来的には住宅地としての熟成度は増していくものと予測するが、現状では農地も多く
残り、新規分譲地との競合もあることから、土地需要はやや弱い。比較的規模の大きい土地が多いことや、取引価格決
定に際して個別事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築費高騰もあり元本価格（土地・建物価格）に見合う賃料収入は見込めず、収益性が低いこと等から収益価格は低位
に試算された。比準価格は、類似地域から時点の新しい（令和３～４年）規範性の高い取引事例を採用し、適切な補修
正により説得力の高い試算価格を求めることが出来た。よって、本件においては市場性を反映した実証的な比準価格を
標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

越前市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾向
にある。

平出２丁目の人口は減少傾向、世帯数は増加
傾向にある。

個別要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井越前 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０２ -151	越前市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２３１０２ -103	越前市		更地	（　）	ほぼ整形	東7.1m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	２２２０２ -158	越前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２２２０２ -156	越前市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、西4.1m、角地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,988	100 [ 91.1]	35,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,800
b	(　 ) 27,417	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	33,465	100 [ 95.1]	35,189		35,900
c	(　 ) 36,293	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	36,154	100 [ 98.8]	36,593		37,300
d	(　 ) 37,020	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	36,421	100 [ 98.8]	36,863		37,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	割安	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	割安	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,700 円／㎡]

福井越前 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しつつあり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,143,103	689,566	2,453,537	2,242,980	210,557	（　0.9711） 204,472	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,172,898 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井越前 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	133.72	ＬＳ2	241.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	359 ㎡	12.3 m x 29.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、平均専有面積は約６０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.84	100.0	120.84	1,120	135,341	3.0	406,023
							1.0	135,341
～

～

～

～

計		241.68	100.0	241.68		270,682		812,046
								270,682

⑨年額支払賃料	270,682 円　×　12ヶ月　＝　 3,248,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的とはなっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,248,184 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 339,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,052,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	812,046 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,682 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,829 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,143,103 円　　　　（　 8,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井越前賃０　　　　-96	1,257 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,155 円/㎡　月額支払賃料（　 1,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井越前賃０　　　　-97	1,167 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,191
c	福井越前賃０　　　　-103	1,195 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,160

福井越前 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,766 円	3,392,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,200 円	30,600,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	30,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 689,566 円　（　　　　　　 1,921 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 241.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,242,980 円（　　　　　 6,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,143,103 円
②総費用	689,566 円
③純収益　①－②	2,453,537 円
④建物等に帰属する純収益	2,242,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,172,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）