別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井越前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市文京２丁目５０字胴木１４番６外 ｢文京２－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 武生 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 武生駅南西方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的規模の大きな一般住宅が建ち並ぶ中、築年の古い平屋建ての長屋も存している地域である。比較的利便性 が良いことから周囲では田を埋め住宅も建ちつつあり、今後も戸建住宅地域として熟成していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日野川以西の越前市の中部から南部にかけての住宅地域を中心に、広域的には旧武生地区一円の住宅地 域も含む。需要者は越前市内の居住者や通勤者がその大半を占める。古くからの住宅地域で、住宅の建て替えも散見さ れるほか、生活利便性が良いことから周辺では田を埋め立て住宅の建築もみられる。土地取引は２５０㎡から３５０㎡ で㎡単価３万５千円から４万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一需給圏内の住宅地域における信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は標準地の画地規模が 小さく、また、周辺は自用物件が多く賃貸市場が成熟していないためその試算を断念した。なお、典型的需要者は個人 のエンドユーザーであり、当該需要者は主に市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高い と判断される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令 和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井 県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％ の減少。 価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変 動は認められず、当面は現状のまま推移して いくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％