別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 あわら 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 7,120,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市春宮１丁目５０６番１外 ｢春宮１－９－４１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 都市計画施設 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店、小売店舗が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 北東14m県道 水道、下水 芦原温泉 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域北東側に隣接する駅 前地域ではビジネスホテルが 完成した。 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 芦原温泉駅西方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 都市計画施設 ⑤地域要因の将 　来予測 駅前にビジネスホテルが完成したことで旅行の宿泊客も増え、駅前の飲食店を利用する姿が見られるほか、今後 は賑わい施設や交通広場の整備も順次完成し　新幹線開業への期待感も相まって強含みで推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金津地区の近隣商業地域や商住混在地域であるが、より広域的には隣接する坂井市の商業地域等も含まれ る。需要者の中心は地縁を有する事業者であり、郊外店舗への顧客流出等により土地需要はやや弱含みだが、駅西口の にぎわい施設アフレアの建設も進み、今後は新幹線開業によるビジネスや旅行客増による波及効果も期待される。近隣 の土地取引は少なく、県外資本による買進み事例もあるが、個別性が強いため需要の中心となる価格は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸店舗等の収益物件はそれほど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は 、純粋な商業地の取引事例が少ないため、住商混在地の事例も採用せざるを得なかったが、適切に格差修正がなされて おり規範性は高いものと思料する。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あわら市の総人口は緩やかに減少、世帯数は 芦原地区が横ばい、金津地区が増加傾向。コ ロナ禍で３割以上減少の土地取引件数もコロ ナ前水準に回復。 駅西口の土地活用検討街区では、ビジネスホ テルが１０月に完成。駅前の飲食店を利用す る姿が見られるほか、一部店舗にテナント入 居も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％