別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 あわら -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら -5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市自由ケ丘２丁目２１０５番 ｢自由ケ丘２－２１－２１｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北6m市道 水道、下水 芦原温泉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２２年に土地区画整理事 業の換地処分実施のＪＲ芦原 温泉駅北東部の新興住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 芦原温泉駅北東方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自由ケ丘２丁目は人口の増加が続いており、今後は住宅地としての熟成度が増すと思料する。ＪＲ芦原温泉駅か らの徒歩圏にあり、新幹線駅開業に伴う期待感や値頃感で今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金津地区の近郊から郊外にかけての新興住宅地域であり、需要者の中心は金津地区内の居住者であるが、 交通利便性等から市外や県外からの移住者も見られる。ＪＲ芦原温泉駅への北陸新幹線開通を控え、駅徒歩圏の新興住 宅地域である当該地域は価格水準が割安であることから、需要は旺盛である。買進みの事例も見られ、画地の規模も様 々であるため、需要の中心となる価格帯は土地については見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、収益物件の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価 格は、ＪＲ芦原温泉駅圏内で住宅団地の事例を中心に採用して試算し、適切に格差修正がなされており規範性は高いも のと思料する。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し た上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あわら -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [110.5] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あわら市の総人口は緩やかに減少、世帯数は 芦原地区が横ばい、金津地区が増加傾向。コ ロナ禍で３割以上減少の土地取引件数もコロ ナ前水準に回復。 新幹線県内開業に伴う交通利便性の向上を見 据え、近隣地域の空地も北東部を除いてはほ ぼ埋まりつつある等需要は堅調であり、新築 分譲も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％