別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 あわら -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あわら -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あわら市市姫１丁目２３１番１１ ｢市姫１－１５－７｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 芦原温泉 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 芦原温泉駅南西方 780m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。市姫１丁目は人口減少や周辺開発 により地価は下落傾向にあったが、近年は値頃感から底打ち傾向もあり、地価は安定的に推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金津地区の市街地周辺の戸建住宅地域一円である。需要者の中心は金津地区内の居住者である。北陸新幹 線の県内開業に伴う期待感の波及効果は見られず、需要はまだ弱い。周辺の土地取引は少なく、個別性も強いため、需 要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、収益物件の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価 格は、主に市姫地区の戸建住宅地の事例を採用の上、適切に格差修正がなされており特段の事情も無いため、規範性は 高いものと思料する。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あわら市の総人口は緩やかに減少、世帯数は 芦原地区が横ばい、金津地区が増加傾向。コ ロナ禍で３割以上減少の土地取引件数もコロ ナ前水準に回復。 市姫１丁目の人口減少が大きい一方、小規模 開発により、周辺部（市姫４丁目）付近の人 口は増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％