別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鯖江 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市三六町２丁目１１７番外 ｢三六町２－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼事務所 ＲＣ2 店舗兼住宅や事務所 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北15m県道 水道、下水 神明 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 神明駅駅前の商業地域である 。 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 神明駅西方 150m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成商業地域であるが、近年駅前地区で新規出店がみられる等、他の既成商業地域とはやや状況が異なる。一方 で、既成商業地域の需要は弱含みであることから、地価は小幅ながらも下落傾向で推移してゆくと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市の既成商業地域を中心に、広域的には市内の商住混在地域や、隣接市の商業地域等も圏域に含まれ る。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者が殆どを占め、同一需給圏外からの新規出店は少ない。 郊外店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化等により、商業地域としての競争力は相対的に弱含みな状況が続いている 。商業地域の土地取引は少ないうえ個別性が強く、市場で中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鯖江市内で近隣商業地域・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、貸店舗等の収益物件は極めて少 なく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表 標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鯖江 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鯖江市において、令和４年１０月の人口は前 年同月比で若干の減少傾向にある。コロナ禍 にあるが、県内経済は緩やかに持ち直してい る。 令和元年８月に近傍でコンビニエンスストア の出店があった以降は、格別の変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％