鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鯖江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０４ -96	鯖江市		建付地	（　）	長方形	南東7.6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	２３１１２ -55	鯖江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.3m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	２３１０４ -91	鯖江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３１０８ -62	越前市		底地	（　）	ほぼ整形	北12m県道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e	２２２０７ -53	越前市		底地	（　）	長方形	北15m県道、東4m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,788	100 [ 79.5]	43,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,800
b	(　 ) 36,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	39,687	100 [ 91.7]	43,279		43,300
c	(　 ) 36,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,360	100 [ 76.4]	47,592		47,600
d	(　 38,873) 38,873	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	45,504	100 [ 96.4]	47,203		47,200
e	(　 26,539) 44,232	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	46,684	100 [ 108.9]	42,869		42,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,300 円／㎡]

鯖江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,302,352	1,016,728	3,285,624	3,147,630	137,994	（　0.9445） 130,335	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,459,151 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鯖江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	189 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗・事務所ビルが中心であり上記のとおり判定。１階店舗フロア貸し、２～３階事務所各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

低層店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.9	90.90	1,767	160,620	6.0	963,720
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	77.9	77.90	1,541	120,044	6.0	720,264
							0.0	0
3～ 3	事務所	100.00	77.9	77.90	1,284	100,024	6.0	600,144
							0.0	0
～

～

計		300.00	82.2	246.70		380,688		2,284,128
								0

⑨年額支払賃料	380,688 円　×　12ヶ月　＝　 4,568,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,568,256 円　　×　　 10.5 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.5 ％　＝　　 502,347 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,281,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,284,128 円　×　　 89.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,302,352 円　　　　（　 22,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鯖江賃０　　　　-103	1,800 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,776 円/㎡　月額支払賃料（　 1,767 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鯖江賃０　　　　-114	1,363 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	1,875
c	鯖江賃０　　　　-117	1,209 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,756

鯖江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,400 円	43,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	143,528 円	4,784,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 456,500 円	43,900,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,016,728 円　（　　　　　　 5,380 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,147,630 円（　　　　　 16,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,302,352 円
②総費用	1,016,728 円
③純収益　①－②	3,285,624 円
④建物等に帰属する純収益	3,147,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,994 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,459,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
鯖江 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鯖江 5-1

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　奥野　裕之

TEL.

鑑定評価額

8,220,000 円

１㎡当たりの価格

43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鯖江市本町２丁目２３５番｢本町２－２－２２｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ4	中低層の店舗ビルが建ち並ぶ中心商業地域	東16m県道	水道、下水	鯖江 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 190 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

鯖江駅北西方

550m

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

市内の中心商業地域であるが、郊外大型店への顧客の流出により衰退傾向が続くものと予測する。閉店しても新
たなテナントは決まらず新陳代謝が進まないことから、地価水準は引き続き下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鯖江市内の商業地域を中心に、より広域的には同じ丹南地域である越前市などの商業地域も含まれる。需
要者の中心は同一需給圏内に地縁を持つ事業者が中心である。核となる商業施設がなく、背後地人口の減少、郊外大型
店への顧客流出が続いており中心商業地に対する需要は弱い。土地取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない
状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、また賃貸物件の空室率が高い地域の現状からは収益価格は相対的に信頼
性が劣る。よって、本件においては中心商業地域であるという所在地の実情を考慮して、収益価格は参考にとどめ、標
準地間の広域的な検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西山公園の人出は回復傾向にある。また、令
和４年８月にＪＲ鯖江駅東口改札や駅周辺整
備の基本計画が発表された。

本町通り周辺の商店街で、空きビルや空き店
舗を活用した市民の交流施設が整備された。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鯖江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１２ -66	鯖江市		底地	（　）	ほぼ整形	北西16m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	２２１１２ -25	鯖江市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北15m、角地		（都）近商 (100,300)
c	２３１１２ -55	鯖江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.3m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	２２２０４ -96	鯖江市		建付地	（　）	長方形	南東7.6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 18,195) 36,390	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,844	100 [ 84.6]	42,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,400
b	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,136	100 [ 89.3]	42,705		42,700
c	(　 ) 36,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	39,687	100 [ 87.4]	45,408		45,400
d	(　 ) 34,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	35,864	100 [ 82.2]	43,630		43,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

鯖江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,326,387	1,022,228	3,304,159	3,169,140	135,019	（　0.9445） 127,525	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,406,132 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鯖江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	189 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階がフロア貸しの店舗付事務所ビル。空室率が高いため現実的な使用容積率を想定。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

低層店舗付事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.9	90.90	1,797	163,347	6.0	980,082
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	77.9	77.90	1,440	112,176	6.0	673,056
							0.0	0
3～ 3	事務所	100.00	77.9	77.90	1,350	105,165	6.0	630,990
							0.0	0
～

～

計		300.00	82.2	246.70		380,688		2,284,128
								0

⑨年額支払賃料	380,688 円　×　12ヶ月　＝　 4,568,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,568,256 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 478,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,305,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,284,128 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,326,387 円　　　　（　 22,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鯖江賃０　　　　-110	1,546 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,806 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鯖江賃０　　　　-106	1,987 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 92.1]	100 [100.0]	1,876
c	鯖江賃０　　　　-115	1,951 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	1,840

鯖江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,200 円	44,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	143,528 円	4,784,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,600 円	44,200,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,022,228 円　（　　　　　　 5,409 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,169,140 円（　　　　　 16,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,326,387 円
②総費用	1,022,228 円
③純収益　①－②	3,304,159 円
④建物等に帰属する純収益	3,169,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	127,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,406,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）